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Parzellierung
Ein bestehendes Grundstück kann in mehrere Grundstücke zerstückelt werden (sog. Parzellierung). Auch kann von einem bestehenden Grundstück ein Teil abgetrennt und sodann mit einem Nachbargrundstück vereinigt werden (sog. Vereinigung).Bei der Teilung von Grundstücken müssen die darauf lastenden Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Grundlasten, Vor- und Anmerkungen bereinigt werden. Mit Bereinigung ist gemeint, dass für die vorgenannten Eintragungen zu entscheiden ist, ob diese auf sämtlichen Grundstücksteilen weiterbestehen oder auf einzelnen zu löschen bzw. nicht zu übertragen sind. Anhand der (alten) Grundbuchbelege und der örtlichen Gegebenheiten ist deshalb abzuklären, welche Grundstücksteile ein Eintrag betrifft.
Vorgehen (am Beispiel des Kantons Bern)
Die gewünschte Parzellierung ist dem Geometer mitzuteilen, worauf dieser eine Messurkunde und einen Situationsplan mit den neuen Grenzen und Flächenangaben ausstellt.Beim Grundbuchamt sind nun die alten Grundbuchbelege zu konsultieren, um die auf dem Grundstück eingetragenen Dienstbarkeiten, Vor- und Anmerkungen zu lokalisieren, sofern sich nicht bereits aufgrund der örtlichen Verhältnisse ergibt, welche Teile die Eintragungen betreffen. Es empfiehlt sich auf dem Situationsplan jene Dienstbarkeiten einzuzeichnen, über welche im Grundbuch bisher keine Unterlagen existierten. Nicht lokalisierbare Eintragungen sind auf sämtlichen Teilen zu belassen oder – falls sie jede Bedeutung verloren haben – zu löschen.
Ohne Einwilligung der aus einer Eintragung berechtigten Person (z.B. Dienstbarkeitsberechtigte oder Grundpfandgläubigerin) dürfen deren Rechte grundsätzlich weder aufgehoben noch beschränkt werden. Der Grundeigentümer kann diese Berechtigten aber auch um eine Löschungs- bzw. Pfandentlassungsbewilligung ersuchen, damit Eintragungen auf einzelnen oder allen Teilen gelöscht werden können. Die Unterschrift der berechtigten Person ist dabei beglaubigen zulassen. Bei der Pfandentlassung sind die Schuldbriefe zum Nachweis der Gläubigerrecht dem Grundbuchamt einzureichen. Nichtauffindbare Schuldbriefe müssen zuvor kraftlos erklärt werden.
Die Bereinigung richtet sich im Übrigen nach Art. 743, 744 und 833 ZGB. Das revidierte ZGB sieht zudem in Art. 974a und 975b Vorschriften zum Bereinigungsverfahren vor.
Die Parzellierung ist beim Grundbuchamt anzumelden, wobei die Formalitäten von Art. 11 ff. GBV beachtet werden müssen. Für das Gesuch an das Grundbuchamt um Durchführung einer Parzellierung genügt grundsätzlich einfache Schriftlichkeit. Öffentliche Beurkundung ist aber beispielsweise dann notwendig, wenn zusätzlich eine Handänderung vorliegt oder die Erhöhung oder Teilung von Namenschuldbriefen beantragt wird.
Dokumentation (am Beispiel des Kantons Bern)
- Messurkunde
- Situationsplan
- (alte) Grundbuchbelege zur Bereinigung der Eintragungen
- Schuldbriefe
- Zustimmungserklärungen zur Löschung von Dienstbarkeiten oder zur Pfandentlassung (mit beglaubigter Unterschrift)
- Schriftliches Gesuch an das Grundbuchamt (mit beglaubigter Unterschrift) oder öffentliche Urkunde und Grundbuchanmeldung
Steuern
Die Parzellierung als solche hat keine Steuerfolgen. Geht mit der Parzellierung eine Handänderung einher, so sind die entsprechenden Steuerfolgen zu beachten.Gesetz
Art. 743, 744, 833 und 945 Abs. 2 ZGB (Das Sachenrecht wird zurzeit revidiert. Die Bereinigung wird neu voraussichtlich in Art. 974a und 974b geregelt); Art. 58 ff. BGBB; Grundbuchverordnung (insbesondere Art. 85 ff. GBV) Ggf. kantonale Vorschriften wie beispielsweise § 309 lit. e PBG (ZH).Rechtsprechung
Entscheide betreffend Parzellierung und Notwegrecht: BGE 120 II 185; 117 II 35; weitere Entscheide: 5P.417/1999; 5C.255/1999; 5C.82/2001; 5C.88/2005 Betreffend Parzellierung und BGBB: BGE 123 III 233; 117 III 90 und Entscheid 5A.23/2000 Kantonale Entscheide: LGVE 1986 I S. 3 Nr. 4 (offenkundig bedeutungslose Eintragungen); AGVE 1989 S. 99 Nr. 3 (Unmöglichkeit der Ausübung einer Dienstbarkeit, Kognition des Grundbuchverwalters).Literatur
HETTINGER THOMAS, Die Rechtslage der Grundstücklasten bei Grundstücksteilung, Diss. Würzburg 1989 (deutsches Recht); ZOBL DIETER, Grundbuchrecht, 2. Auflage, Schulthess 2004, N 380 ff.; Zürcher Kommentar zum ZGB (LIVER), Schulthess Verlag; Berner Kommentar zum Sachenrecht, Stämpfli Verlag; Basler Kommentar zum ZGB, Helbing Lichtenhahn Verlag.Autor & Herausgeber
